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格力地产“变形记”:一个传统地产商的绮丽转型(图)
来源:http://www.jstly.cn 时间:2017-09-10 01:00 点击率:
 

本报记者 张晓玲 演习生 周智宇 深圳、珠海报道


  导读

  鲁君驷暗示,房地财富只是格力地产的三大财富之一,公司的资源,更多在于几年前开始机关的海洋、港口财富。而越来越高的土地获取本钱,正是格力地产转型的真正动因。

  珠海,这个历来安谧空隙的沿海都市,已成为2015年以来房价上涨的前锋之一;而对比房价,地价的上涨更为明明。

  作为珠海当地开拓商主力,格力地产董事长鲁君驷却显得云淡风轻。8月26日,格力地产在珠海拍下了一幅地区最高价地块,楼面地价2.9万/平方米。

  但这并不是格力地产的常态。鲁君驷说,房地财富只是公司的三大财富之一,要做“精”而不是做多,今朝首要聚焦珠海、上海及重庆三多半会;格力地产的资源,更多在于几年前开始机关的海洋、港口财富。

  沿着珠海市的“一带九湾”,格力地产已经拿下了海岛、农庄、港口、人工岛等40多个项目,将来将分享珠海都市成长的盈利。

  在接管21世纪经济报道记者专访时,鲁君驷暗示,格力地产已不是传统的房地产商,在多板块财富的基本上,公司将多元化成长,将来将变为都市综合运营商和成本打点者,机缘成熟时,格力地产或将更名。

  越来越高的土地获取本钱,正是格力地产转型的动因。

  格力拿高价地块逻辑

  提起格力地产,总会让人觉得它是格力电器的子公司。但现实上,格力地产与格力电器并无几多关联,仅曾同属于格力团体。

  格力地产在2006年由鲁君驷创建,从一个小小的项目开始做起,逐渐挣脱格力团体的影响,并在2015年,通过股份无偿划转给珠海投资控股,形成了究竟上的“单飞”。

  在成长的进程中,有个题目让格力地产很苦恼:获取土地的本钱太高了。

  “做房产开拓商,不通过果真招拍挂,你怎么能拿到质料呢?可是当局的土地供给数目与需求量是完全不成比例的,最后必然会导致猖獗。”

  鲁君驷说,本年以来的“地王”征象,是土地供给的模式——打算供地,单一的出让方,无数竞争者——肯定导致的功效。

  这是格力地产转型的真正动因。他们以为,高地价不能让房地产行业一连成长;也许有一两个都市,要用国际化的职位去权衡,尚有许多增添的空间,可是这种都市少少。

  这也就形成了公司的拿地逻辑:在一两个具有国际化职位的都市高价拿地,其他都市不行能再用这种方法。

  从格力地产的拿地记录来看,其不脱手则已,一脱手即是地区高价。

  早在2009年12月3日,格力地产就以66.15亿元巨资拿下总构筑面积高出100万平方米的地区最高价地块——格力海岸项目,至今仍在售。

  而2014年拍得的上海“浦东单价地王”,楼板价65832元/平方米;位于上海松江区的地块则于本年5月拍得,格力拥有70%权益,被冠以“泗泾地王”之称。

  鲁君驷说,今朝,格力地财富务只限制在珠海、上海和重庆,其他的都市都没有进。

  另一边厢,自2013年起,格力地产启动内部布局调解和财富进级,提出以都市综合运营商为方针,依托珠海,机关海洋、港口、当代处奇迹等财富,这也是其后的“3+2”财富生态的雏形。

  “我们用很是低的本钱进入了一些规模。此刻做的口岸、船埠、海岛等,30亿可以做这么多项目,这也是投资者追投的缘故起因。”

  但这并不料味着格力地产不做地产了。方正证券首席经济学家任泽平以为,今朝珠海国资委旗下共有7家企业涉足房地产开拓、都市基建相干营业,格力地产将是首要整合平台。

  30亿定增锁定资源

  2009年格力地产上市,从此不久房地产再融资收紧,要实现转型并不是一件轻易的事,更况且是主营营业的开辟,这对格力地产的资金提出了检验。

  2015年,跟着再融资的铺开,格力地产试图通过定增的方法增补资金。2015年年尾,颠末两次调解,公司定增方案出炉,拟向特定投资者非果真刊行不高出1.57亿股,刊行价值不低于19.16元/股,召募资金30亿元。

  个中,有近2/3的召募将投向海洋经济板块项目,包罗珠海市洪湾中心渔港工程和香洲港地区综合整治工程。

  鲁君驷谈到了个中的曲折。“在股市从4000多点跌到3000点的时辰,股价与刊行价倒挂,并且其时也没有举牌地产股高潮,想刊行乐成,很是坚苦。”

  他和打点层在那段时刻走访了前十大、二十大股东,向他们一遍遍先容格力此刻地址做的,港口经济和海洋经济,以及将来的增值空间。

  “至少你投我同意票,就是不减持。”鲁君驷说,争取股东的承认,就讲一个原理:不要看此刻倒挂不倒挂,看将来,看格力手上的资源:海岛资源、海洋资源、港口资源,人工岛等想象的空间。

  此次定增从提出到完成,格力地产的前十名股东也产生了较大变革。包罗建信基金打点有限责任公司、广州市玄元投资打点有限公司等在内的六名非果真刊行的刊行工具进入了格力地产前十名股东名单。

  而控股公司珠海投资持股比例由51.93%减为41.13%,仍为公司第一大股东,刊行人节制权未产生变革。

  比拟格力地产本年第一季度报表和2015年年报发明,剔除产生变革的前十大股东成员,不只包罗西安飞机家产(团体)有限责任公司、成都眷注医院在内的大股东没有减持格力地产的股票,证金公司持股比例也由年头的1.1%上升至一季度末2.59%。

  8月4日,格力地产宣布通告称,公司以6.78元/股的价值,刊行442477876股,总额近30亿元的资金已到位。

  在鲁君驷看来,通过定增锁定项目资源,这个目标已经实现;接下来就是一个个去做能手头的项目了。

  转型要害词:“海洋”

  沙岸、海岛、游艇、港口、渔港、人工岛、度假旅馆……

  格力的转型故事布满了浪漫迷人的元素。在鲁君驷的僵持下,海洋财富获得了一连输血,正成为格力地产的重要营业板块。

  客岁3月,珠海市明晰了“浪漫之旅、国际海岸”的成长方针,提出了“一带九湾”观念,出力打造情侣路浪漫风情海岸带。

  鲁君驷说,作为都市综合运营商,格力地产担负起了诸多海岸修复工程项目,包罗香洲港改革工程、唐家湾沙岸、瑰丽湾沙岸、香炉湾等六个沙岸规复工程。

  今朝,“一带九湾”中的香炉湾已根基修复完毕。按照国际履历,沙岸修复的投入与收益比可到达1:40,在沙岸修复后,将吸引旅客嬉戏,带来住宿、商务、参观等周边经济收入。

  在格力地产一季度报表中,在建工程金钱比期初增添了61.39%,约1.85亿元,该笔金钱支出即是用于洪湾渔港及香湾船埠的建树。

  在格力地产的筹划中,香洲渔港将被整体打造为珠海公园。项目完成后,香洲港区将有700个游艇泊位租售、2000个停车位出租、2万平米贸易物业租售,同时尚有水上勾当中心、大剧院等策划项目,这部门每年将为格力地产带来近10亿元的业务收入。

  另外,投资估量到达40亿元的洪湾渔港工程将于2018年底前所有落成,香洲渔港原有渔港成果也将整体迁入洪湾渔港。工程完成后,将进一步发动远洋渔业的成长。

  “我们最近通告创立了一个远洋渔业公司,,通过远洋渔业,加上口岸的配套处事,以及冷冻仓储等等,做平台,不做后期策划,能发动一些新的相助。”

  凭证任泽平的测算,估量在2018年,园区海洋经济总产值别离到达100亿、利税20亿,到2020年别离到达300亿元和50亿元。

  跟着粤港澳游艇自由行的敦促,格力地产的游艇项目也将从中获益。这些在2017年城市延续地形成产出。

  另外,格力地产先后得到大万山岛、外孤立岛、庙湾岛三个海岛开拓项目。一方面,通过海岛开拓,格力地产将占有珠海富厚海岛旅游资源,成长高端休闲旅游项目,完美综合旅游财富链。

  更重要的是,在将旅游财富国界向珠海全境扩张的同时,格力地产可以或许团结旅游区开拓建树,获取稀缺的高端住宅项目,回流给地财富务。

  鲁君驷先容,格力尚有一个很是故意思的项目是人工岛。作为大港珠澳大桥工程中重要的一环——珠澳港口人工岛填海工程,由格力地产承建,落成后将成为集交通、打点、处事、救助和参观为一体的综合运营中心,为此,格力地产专门创立了珠海格力港珠澳大桥人工岛成长有限公司。

  跟着大桥进入收尾阶段,港珠澳三地将正式迎来“一小时经济圈”,天天将迎来万万客流,“港口经济”即将形成;而作为港珠澳大桥珠海港口的建树和运营参加方,格力地产也将获取巨额流量资源。

  由此,形成了格力地产的三大财富——房地产、海洋经济、港口经济。

  格力的远期筹划是“3+2”财富协同。在地财富妥当成长同时,操作珠海“亲海”特色,起劲拓展港口经济和海洋经济,创新开揭示代处奇迹及当代金融业。

  金融秉持“应用哲学”

  与财富的转型相匹配,格力地产今朝也涉足了不少金融营业。另外,格力地产提出将来的方针是成为一个投资控股团体,从资产打点者到成本打点者。

  但鲁君驷夸大,格力地产做金融是沿着自己的财富机关而做的,而不是直接去做银行、保险等金融营业。

  前年,为了办理购房者首付题目,做了小贷公司,就是给购房者低落他的购房门槛,今朝正在申请互联网小贷;因为格力包袱了大量的当局工程,为供给商和制作商提供中间的金融处事,就创立了保理;最近正在创立融资租赁公司。

  “前两个是为客户端处事的,后两个是为供给商和制作商处事的。这是凭证此刻的财富来做配套。”鲁君驷说,他始终僵持一个原则,就是金融环绕整个财富机关,为我所用。在已有的财富链上,通过金融的嫁接,最后能改进资产布局、融资模式,以及上下旅客户端的金融处事的手段。

  鲁君驷透露,公司对金融营业的思绪更多是财政投资,格力已经专门创立了一个投资基金,今朝是5个亿,未来是10个亿局限。

  就融资本钱而言,格力的融资本钱没有高出6.5,最高的公司债利率是6.3,最低是3点多。

  “今朝40多个项目总投资估量将在700亿阁下,由于项今朝期的用度不高,到本年底投资或许是100多亿,公司今朝的资金很是丰裕,账上趴着60多亿的现金,并且把利率6以上的债务全还了。”

  鲁君驷暗示,格力地产创立时刻不长,但各个板块和项目成长速率很快。将来抓住成本市场、经济成长的机遇,也许会有更快的成长。海洋财富和港口经济,将会给公司带来庞大的贸易机遇。

  作者:张晓玲 周智宇



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